不動産投資の利回りとは

不動産投資の利回りとは

不動産投資における利回りとは、投資したお金に対して戻ってきたお金の割合を指しています。

物件価格に対して1年でどれだけの利益を得ることが出来るかということを見極めることが出来ます。

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大まかな収益指標となる表面利回り、現状が空き室または売主が入居中の物件が、仮に賃貸として出された場合の参考収益指標となるのが、想定利回りです。

更に。実際にかかった税金や管理費を差し引いて計算する、実質利回りなど利回りには3種類あります。

不動産投資の場合、実質利回りを特に重要視するべきです。

では実際に利回りとは何に影響されるのでしょうか。

不動産は築年数によって利回りが変動します。

建設してから10年以上経っているマンションでは、本体価格が安くなっています。

家賃相場そのものはそれほど変わらないので、表面利回りはそれほど変化がありません。

しかし年数が経つにつれ、管理費・修繕積立金などにお金がかかるので、実質利回りは表面利回りよりも下がります。

相場で言うと5%前後が良いところのようです。

高利回りになる可能性のある物件を探す

次にまだ建設してから10年未満のマンションでは、本体価格が高いので表面利回りはそれほど高くありません。

しかし、まだ新しい物件であるため、管理費や修繕積立金は安く設定されているところが多いのが実情です。

高利回りの物件を探すには、まず物件そのものが割安であることが大前提です。

しかしただの割安物件は空き室が目立ち入居者も中々決まらないといったものが多く、ここから売れるマンションへとするのは至難の業です。

そこで、高利回りになる可能性のある物件を考えていきます。

まずは売主が早急に資金が必要な場合など何らかの事情で売主が売却を急いでいる場合、安くていい物件が手に入る可能性があります。

また見た目が汚い物件はリフォームで改善されることが多いので、注目しておくと良いでしょう。

オーナーが売却に慣れておらず、値段が安い場合もあるので注意が必要です。

いかに安く買って利益を上げるか、コストパフォーマンスが高いものが必要ということです。

 

アパート経営に失敗する人の特徴

アパート経営に失敗する人の特徴

アパート経営と聞いてどういったイメージを持ちますか。

お金持ち、楽に収入が入るので羨ましいといったような印象を持つ方が多いのではないでしょうか。

そのイメージ通りに自然と収入が増えると考えているとアパート経営は失敗します。

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アパートを購入したから、建てたからといって即儲かるといった構図は存在しません。

空室になった場合の対策を用意していることがポイントとなるのです。

またアパート管理を管理会社に任せたまま、全くと言っていいほど関わっていない。または自分でやっているけど気ままにやっているとアパート経営は失敗してしまいます。

住民が1人でも住みにくいと思ったら、その噂はアッと言う間に広がってしまいます。

利回り重視にひそむ罠

経費を抑えようと自分でする場合には、本業を理由にせず、臨機応変な対応が求められるのです。

更にアパート経営に失敗する人の特徴と言えば、利回り重視をして失敗してしまうことです。

安いアパートを買って、ある程度の入居者がいればいいと考えている経営者はアウトです。

安いのには理由があることを忘れてはいけません。

老朽化しているものであれば、リフォームすることで復活することはありますが、空室の状態が続きやすいので、立地条件として悪いものは安くても手を出してはいけません。

また土地勘のないエリアにアパートを購入したとしても、土地柄もわからない、周辺のアパートの入居率もわからないとなれば、ほぼ情報0の中での経営となります。

アパートを買ってリフォームをすると、きれいだからという理由で入居者が増えることもありますが、全ての土地がそういうわけではありません。

目的が何であるかをしっかり考えてから購入すべきです。

アパート経営を行う理由は人それぞれですが、経営者が入居者の気持ち・目線を考えていかなければ、入居者は長く住もうという感覚になることはありません。

何度でも失敗できるような購入金額ではないので、失敗するとどうなるのか。

また失敗する人の傾向を掴んでおく必要があります。