不動産投資で忘れてはならない減価償却

損益通算によって、不動産経営で赤字が出た場合であれば所得が必要経費によって相殺され、節税効果を期待することができます。

そのほかにもキャッシュフロー的には黒字になっている場合でも、節税効果があります。

他の投資法の中でもメジャーな株式やFXの投資の場合、利益をあげることができれば、相応の税金を支払わないといけません。

しかし不動産投資の場合、減価償却という帳簿上の経費を活用すれば、利益が出ても節税できるのです。

減価償却費とは

減価償却費は、1年で一気に処分するのではなく数年という時間をかけて徐々に帳簿上の経費として捻出するスタイルです。

マンション購入のような高額の経費をねん出した場合に適用される会計上の処理方法の一つです。

何年もかけて一定費用を経費として計上することができます。

すでにマンション購入の費用は支払ったとしても、です。

減価償却による節税効果

もしこの減価償却費を加えた経費が家賃収入を超えているのであれば、実際のキャッシュフローでは利益が出ていても赤字決算となります。

このマイナス分を自分の給与所得などと相殺できるので節税効果が期待できます。

もちろん減価償却費は年数がたつにつれて、経費として計上できる額は縮小していきます。

その中で徐々に帳簿上も黒字化して、税金を納めないといけなくなるでしょう。

しかし数年にわたって利益が出ていても節税できるというのは、資産運用するにあたって大きなことです。

株式やFXであれば、このような減価償却費を活用するといった芸当はできません。

インフレにも強い

この減価償却費ですが、もし今後経済がインフレした場合にはさらに大きな節税効果を呼ぶ可能性も期待できます。

インフレになれば、自分の不動産の価値が上昇しているにもかかわらず、減価扱いにできるといったこともあり得ます。

このようなことはバブル経済の時代にはままあったのです。

減価償却については少し複雑な所はありますが、不動産投資で節税効果を高めたいのであれば、知っていて損はない知識と言えます。

不動産投資は中古物件がねらい目

不動産投資に限ったことではありませんが、マイホームを購入するにあたってやっぱり新築がいいという人は多いようです。

ピカピカの物件がやっぱりいいという人もいるでしょうが、不動産投資をする場合には中古物件も視野に入れて、購入物件を探すといいでしょう。

中古物件のメリット

価格がリーズナブル

中古の物件を使って不動産投資をするメリットの中で大きいのは、リーズナブルな価格で購入できるところです。

新築と比較して、かなり割安な値段で販売されている物件もあります。

ということは立地条件に恵まれたところにあるマンションなどでも、意外と手ごろな価格で購入できます。

初期費用を少なく抑えることができれば、それだけ利益も上げやすくなり、効率的な資産運用をすることが可能です。

すでに入居者がいる

中古物件のオーナーになるメリットとして、すでに入居者がいるというのも無視できないポイントです。

不動産投資の中でポイントになるのは、入居者を確保でき、安定した家賃収入を得られるかどうかです。

すでに入居者がいれば、自分で集める必要なく家賃収入を得られます。

いったん全員入居者が大挙して改めて不動産経営する場合でも、過去の入居者情報がありますので、この物件を購入すればどの程度の家賃収入が期待できるか、事前にシミュレーションできます。

また前の入居者の情報に基づき、家賃価格の設定もしやすいでしょう。

ローンの返済資金をねん出

中古の物件であれば先ほども見たように、すでに入居者のいる場合もあります。

ということは家賃収入もすぐに入ってくる可能性が期待できます。

不動産投資をしようと思っている人の多くが、銀行などから不動産ローンの融資を受けているでしょう。

早めに家賃収入を確保できれば、こちらからローンの返済資金をねん出することができます。

すなわち自分のポケットマネーからローン返済をすることがなくなります。

このように中古物件には中古物件なりのメリットがあります。

また中古でも入居者を確保できそうな魅力的な物件もありますので、情報収集してみましょう。

不動産投資物件はまず情報収集から

不動産投資をしようと思ったのであれば、まずは運用するための物件探しをする必要があります。

物件探しですが、いきなり不動産会社に相談してしまう人もいます。

ただしいきなり店舗を訪れて相談するのではなく、自分で収集できるところはやってみましょう。

いろいろな物件情報に触れる重要性

不動産情報誌や新聞、さらにはインターネットを活用して、ある程度のレベルまで物件探しをすることが可能です。

いろいろな物件情報に触れることで、自分が運用しようと思っているエリアの価格相場がどの程度のものか、不動産経営をした場合家賃をどの程度に設定すればいいのかといったことも見えてくるでしょう。

不動産会社に相談するタイミング

もし不動産情報を収集して、どのような物件で運用したいかが決まった、興味のある物件を見つけたのであれば、ここで初めて不動産会社に相談してみることです。

初めて不動産投資をする場合、いろいろとわからないことや不安なこともあるでしょう。

そのような部分も担当者に相談してみましょう。

また不動産投資をするにあたって、捻出できる予算を決めておきましょう。

予算を決めておいて担当者に伝えておけば、その範囲の中で運用できる物件を紹介してくれるでしょう。

実際に現地で現物の確認

不動産会社でめぼしい物件を紹介してもらったら、実際に現地で現物の確認をしましょう。

インターネットや不動産会社で提供している間取り図などで、おおよその情報は把握できます。

しかし実際に現地で見てみないと分からないこともいろいろとあります。

ですから気に入った物件があれば、見学の上で購入するかどうかを判断しましょう。

現地見学でのポイント

現地見学をする際には、まず外観の状況を確認しましょう。

ひび割れが入っていないか、古臭いデザインをしていないかチェックしましょう。

その上で室内の状態を確認して、間取りなど生活しやすいレイアウトになっているか見てみましょう。

物件探しをする場合には、自分がその部屋に住んでみたいかどうかという視点でチェックしてみると、収益性の高い物件を見つけられる可能性もアップします。

初心者が不動産投資をするならワンルームマンションがお勧め？

不動産投資で収益をあげられるかどうかですが、言い換えれば収益のあげられるマンションを手に入れられるかどうかとほとんど同義と言っていいでしょう。

ワンルームマンションは空室になりにくい

ではどのようなマンションが収益のあげられる可能性が高いかですが、一つポイントになることとしてワンルームマンションが考えられます。

ワンルームマンションがなぜ不動産投資をする場合にお勧めかですが、一人暮らしの人が暮らすからです。

ワンルームマンションの場合、ほとんどが一人暮らしをしようと思っている人が借ります。

一人暮らしであれば、その人が「借りる」と決めれば入居申し込みをしてくれます。

一方ファミリータイプのマンションの場合、家族全員の意思が一致しないと入居申し込みをしてくれません。

このため、ファミリータイプの物件と比較すると、ワンルームマンションのほうが入居者は見つかりやすいですし、実際空室になりにくい傾向があります。

つまり不動産投資をする場合にはワンルームマンションにターゲットを絞ったほうが、収益が出やすくなります。

ランニングコストが低い

部屋を借りていた住民が引越しをするにあたって部屋を出ていく場合には、リフォームをして次の入居者を受け入れる準備をします。

ワンルームマンションはファミリータイプと比較して部屋数も部屋面積も狭いので、リフォームの規模も小さく抑えられます。

ファミリータイプのマンションであれば、少なくてもリフォームするのに30万円、部屋のタイプや状況によっては数百万円単位の費用が必要になるケースも出てきます。

一方ワンルームマンションのリフォームの場合、それほど変える必要がなければ、数万円といった費用で済ませることもできます。

またリフォーム作業を限定的になれば、それだけ短期間で完了します。

より早く入居者募集の宣伝が打てます。

このようにランニングコストを安く抑えられるので、ワンルームのほうが効率よく収益を出せる可能性が高いわけです。

初心者が不動産投資をするのであれば、ワンルームマンションのほうが失敗しにくいでしょう。

不動産投資の空室対策で家賃の値下げをするのは？

不動産投資で安定した利回りを出すためには、空室対策をしっかり行うことです。

しかし十分に対策をしたつもりでも空室が出てしまって、思ったように収益をあげられなくなることもあります。

そのためには第2第3の対策を講じることが大事です。

家賃の値下げは慎重に

物が売れない場合にお店のとる対策として、値下げがあります。

値下げするとお得感が出るので、物を買ってくれるお客さんも増えるかもしれません。

不動産投資の場合、家賃を下げることで入居者を増やす対策もあるにはあります。

しかし家賃を下げる対策は不動産会社に相談するなど、慎重に行った方が良いでしょう。

家賃の値下げデメリット

まず家賃収入の効率が悪くなることが挙げられます。

そしてもしすでに入居者のいた場合、値下げをすると「不公平だ、自分の所も値下げしてほしい」という話になるでしょう。

そうなるとますます利回りが悪化してしまいます。

家賃を下げずに魅力的な条件を提供する

そこで値下げをするにしても、他の所で対策する必要があります。

例えば敷金や礼金を下げてみるのはいかがでしょうか？

賃貸を借りる人にとって、初期費用は大きなコストになります。

家賃半年分が相場と言われているので、決してポンと出せる金額ではありません。

その初期コストの中でも少なくないウエイトを占める敷金礼金を安くすれば、入居希望者に対するアピールポイントになるでしょう。

また他の物件と比較して安くできれば、差別化も図れて、ライバル物件を出し抜くこともできます。

最近の賃貸物件を見てみると、フリーレント物件というのも都市部を中心に増えています。

フリーレント物件とは

フリーレント物件とは、一定期間無料で部屋に住まわせる方式です。

暮らしやすいか、生活の利便性に優れた物件かどうか、いわばお試し感覚で住んでもらうサービスです。

1～2か月フリーレントにしている物件が多いです。

そうすれば、入居者としてみれば1～2か月分の家賃を浮かせることができます。

家賃を値引きしてしまうとずっと収入がダウンします。

しかし上で紹介した方法であれば、家賃を下げることなく、かつ入居希望者に魅力的な条件を提供できます。