不動産投資と資金計画を考えよう

不動産投資をする場合、どの物件で運用するかを決めることが大事です。

その一方で物件を購入するための資金計画を練る必要があります。

だいたいどの物件で運用するかが決まったところで、具体的に資金計画を立てていきましょう。

資金計画をどのように立てるか

資金計画をどのように立てるかですが、自己資金はどのくらい用意できるか、借入金がどの程度までなら返済可能か、諸費用はどの程度かかるのかを整理しましょう。

そのうえで、どの程度の家賃設定が妥当で、入居率がどの程度かかるか、購入後どのようなメンテナンスコストがどのくらいあとでかかるのかまでの計画も立てておくと、運用もしやすくなります。

購入申し込みとは

物件が決まって、資金計画も具体的に立てられるようになれば、購入申し込みという形になるでしょう。

購入申し込みを契約と勘違いしている人もいるようですが、これはあくまでも物件を押さえるくらいの意味合いになります。

この申し込みの段階で購入価格の交渉を行うことも可能です。

物件によっては、多少店頭価格よりも値引きすることもできるかもしれません。

そのほかにも契約日時と引渡し日の設定などを行います。

本当に購入することを示すために、手付金をこの段階で支払うことが多いです。

不動産ローン

不動産ローンを組むのであれば、購入申し込みの完了したところで事前審査を受けておきましょう。

審査にかかる期間ですが、もし新築物件であれば、数日から1週間程度で審査結果が出るでしょう。

ローンといわれると金融機関もありますが、住宅金融公庫などの公的融資を受けられる可能性もあります。

幅広い選択肢の中から、どれが自分にとってベストなのかを考えましょう。

売買契約

購入申し込みで先方の審査をクリアした、不動産ローンの融資も受けられるようになったのであれば、正式に売買契約を行います。

契約書に署名・捺印をする前に、重要事項説明があります。

この中で言葉の通り物件や契約にあたっての重要な説明がありますので、内容をよく理解したうえで契約しましょう。

できれば事前に重要事項説明書をもらって、内容を確認することです。

入居審査で空室対策をする不動産投資

不動産投資も投資の一種ですから、どうしても運用するにあたってリスクがあります。

その中でも不動産投資の中でも注意したいリスクの一つに、空室リスクがあります。

入居者あっての家賃収入

不動産投資は入居者があって初めて家賃収入が発生し、資産を増やすことができます。

ところが肝心の入居者が集まらないのであれば家賃収入はままなりませんし、建物の維持管理コストもあるのでどんどんお金が出て行ってしまう事態も想定できます。

そこで不動産投資をするのなら、空室リスクのマネージメントをどうするか検討する必要があります。

もちろん、空室を出さない対策を講じることは大事です。

入居審査の見直し

しかしそれでも実際に空室が生じた場合には、入居審査の見直しをしましょう。

簡単に言えば従来の入居審査のハードルを低くして、より多くの人が応募できるようにするのです。

入居審査はその人に部屋を貸して家賃滞納することがないか、周囲の住民に迷惑をかけることはないかをチェックするための作業です。

もちろん何でもOKにしてしまうと、家賃を滞納するような人も出てきやすくなるので論外です。

しかし審査条件を厳しく設定し過ぎてしまうと、入居者をなかなか確保できません。

もし厳しすぎる条件にしているのであれば、少し条件を緩めるだけでも空室率を下げられるかもしれません。

外国人入居者に注目する

その他には外国人でも入居できるようにするのも、空室対策として効果が期待できます。

けっこう現在の不動産のオーナーを見てみると、外国人の入居を認めていない物件も少なくありません。

外国人の入居に消極的なのは、育ってきた環境が違うため習慣やマナーが異なり、隣人トラブルになるリスクが高いからです。

しかしきちんとした人であれば、説明をすれば理解してくれるでしょう。

これからの時代ますますグローバル化が進むので、外国人が日本で暮らすのは当たり前になるでしょう。

そのような人たちを囲い込むことで、安定した家賃経営を進めていくのも今後の不動産投資の戦略としては有効なはずです。

不動産投資会社の選び方のポイントは？

不動産投資は自分ですべてのことを行うことも別にできないことではありません。

しかし物件を探して入居者募集し、マンションなどの賃貸管理をすべて自分で行うとなると大変です。

多くの人が不動産投資会社に委託している

少なくてもほかに仕事をしている人が両立するのは至難の業でしょう。

そこで不動産投資をしている人の中で、多くが不動産投資会社に委託して経営を行っています。

不動産投資会社を選ぶにあたって重要なポイントは、情報能力の有無にかかっているといえます。

不動産投資会社の情報能力を調べる

まずは賃貸情報をリアルタイムで提供してくれるかどうかをチェックしてみましょう。

不動産投資をするにあたって、自分がやろうと思っているエリアの賃貸状況がどのようになっているかは欠かせない情報です。

特定のエリアでどのような物件が人気になっているか、不動産経営をした場合どの程度の入居率を確保できるのかなどの情報を豊富に持っているところのほうが経営戦略も練りやすいです。

いい情報も悪い情報も率直に伝えてくれる

不動産投資会社の中には、自分のところで物件を見つけてほしいと思っている場合、いい情報しか上げないこともあるかもしれません。

しかし誠実な不動産会社であれば、不利な情報などもきちんと公開してくれます。

幅広い情報を得ることで、より正確な判断ができるでしょう。

いい情報も悪い情報も率直に伝えてくれるところのほうが信頼できます。

入居者募集のノウハウを持っているか

不動産投資会社に委託をした場合、入居者の募集も会社のほうで担当してくれます。

このとき入居者募集のノウハウをどの程度持っているかも重要なポイントです。

入居者を集めるためには、幅広いメディアを使って、皆さんの物件が借りられることを周知する必要があります。

新聞の折り込みチラシやインターネットを使った募集など、いろいろな手段で募集情報を流せる不動産投資会社を選ぶといいでしょう。

広告媒体を多く持っているということは、それだけ不動産業界で幅を利かせていると推測できます。

このように信頼して自分の物件の運営を任せられる会社かどうかを確認して、具体的な依頼先を選定しましょう。

立地条件が今後は重要な不動産投資

日本は少子高齢化がどんどん進んでいることは、ニュースなどで聞いたことのある人も多いでしょう。

少子高齢化によって、日本人の人口は今後減少傾向に変化するだろうと見込まれています。

なぜ立地が重要なのか

このような状況下では、今後賃貸需要は減ることはあっても増えることはないでしょう。

このことを頭に入れて、これからの時代は不動産投資をする必要があります。

不動産投資がうまくいくかどうかは、どの物件を使って経営するかの占めるウエイトは大きいです。

物件選びをするにあたって、立地条件がどうかは十分検討する必要があります。

地方というリスク

立地条件で比較した場合、地方で不動産経営をすることは今後リスキーになるでしょう。

地方の賃貸需要が減少するためです。

実際地方の賃貸物件を見てみると、空室物件も増えてきていると言われています。

都市部の賃貸需要

しかし都市部、特に東京の周辺の賃貸事情を見てみるとむしろ賃貸需要は高止まりしています。

東京の賃貸のニーズが高いのには、いくつか背景があります。

まずは遠い郊外の一軒家よりは、利便性の高い近くのマンションを選択する人が増えているからです。

また晩婚化・未婚化の進んでいることも関係しています。

一人暮らしであれば、賃貸物件で十分と考える人が多いため、都心の賃貸需要が高いのです。

高齢者の賃貸物件需要

加えて、高齢者の賃貸物件需要も高まっています。

現役世代の時には郊外に一軒家を購入したけれども、子どもたちが独立して夫婦2人暮らしをするには広すぎる、だったら都市部のマンションを借りようと考える高齢者も増えています。

ですからこれから不動産経営を考えている人がいれば、立地条件を重視して物件探しをすると良いでしょう。

マンションなどの建物は、築年数が経過すればするほど、老朽化も進みます。

そうなると賃貸物件としても価値も下落します。

しかし立地条件に恵まれた物件であれば、条件の良さが多少の老朽化であればカバーしてくれます。

その結果、家賃もあまり落とすことなく将来にわたって安定した賃貸経営のできる可能性が高いのです。

不動産投資で忘れてはならない減価償却

損益通算によって、不動産経営で赤字が出た場合であれば所得が必要経費によって相殺され、節税効果を期待することができます。

そのほかにもキャッシュフロー的には黒字になっている場合でも、節税効果があります。

他の投資法の中でもメジャーな株式やFXの投資の場合、利益をあげることができれば、相応の税金を支払わないといけません。

しかし不動産投資の場合、減価償却という帳簿上の経費を活用すれば、利益が出ても節税できるのです。

減価償却費とは

減価償却費は、1年で一気に処分するのではなく数年という時間をかけて徐々に帳簿上の経費として捻出するスタイルです。

マンション購入のような高額の経費をねん出した場合に適用される会計上の処理方法の一つです。

何年もかけて一定費用を経費として計上することができます。

すでにマンション購入の費用は支払ったとしても、です。

減価償却による節税効果

もしこの減価償却費を加えた経費が家賃収入を超えているのであれば、実際のキャッシュフローでは利益が出ていても赤字決算となります。

このマイナス分を自分の給与所得などと相殺できるので節税効果が期待できます。

もちろん減価償却費は年数がたつにつれて、経費として計上できる額は縮小していきます。

その中で徐々に帳簿上も黒字化して、税金を納めないといけなくなるでしょう。

しかし数年にわたって利益が出ていても節税できるというのは、資産運用するにあたって大きなことです。

株式やFXであれば、このような減価償却費を活用するといった芸当はできません。

インフレにも強い

この減価償却費ですが、もし今後経済がインフレした場合にはさらに大きな節税効果を呼ぶ可能性も期待できます。

インフレになれば、自分の不動産の価値が上昇しているにもかかわらず、減価扱いにできるといったこともあり得ます。

このようなことはバブル経済の時代にはままあったのです。

減価償却については少し複雑な所はありますが、不動産投資で節税効果を高めたいのであれば、知っていて損はない知識と言えます。