不動産投資会社の選び方のポイントは?

不動産投資会社の選び方のポイントは?

不動産投資は自分ですべてのことを行うことも別にできないことではありません。

しかし物件を探して入居者募集し、マンションなどの賃貸管理をすべて自分で行うとなると大変です。

 

多くの人が不動産投資会社に委託している

少なくてもほかに仕事をしている人が両立するのは至難の業でしょう。

そこで不動産投資をしている人の中で、多くが不動産投資会社に委託して経営を行っています。

不動産投資会社を選ぶにあたって重要なポイントは、情報能力の有無にかかっているといえます。

不動産投資会社の情報能力を調べる

まずは賃貸情報をリアルタイムで提供してくれるかどうかをチェックしてみましょう。

不動産投資をするにあたって、自分がやろうと思っているエリアの賃貸状況がどのようになっているかは欠かせない情報です。

特定のエリアでどのような物件が人気になっているか、不動産経営をした場合どの程度の入居率を確保できるのかなどの情報を豊富に持っているところのほうが経営戦略も練りやすいです。

いい情報も悪い情報も率直に伝えてくれる

不動産投資会社の中には、自分のところで物件を見つけてほしいと思っている場合、いい情報しか上げないこともあるかもしれません。

しかし誠実な不動産会社であれば、不利な情報などもきちんと公開してくれます。

幅広い情報を得ることで、より正確な判断ができるでしょう。

いい情報も悪い情報も率直に伝えてくれるところのほうが信頼できます。

入居者募集のノウハウを持っているか

不動産投資会社に委託をした場合、入居者の募集も会社のほうで担当してくれます。

このとき入居者募集のノウハウをどの程度持っているかも重要なポイントです。

入居者を集めるためには、幅広いメディアを使って、皆さんの物件が借りられることを周知する必要があります。

新聞の折り込みチラシやインターネットを使った募集など、いろいろな手段で募集情報を流せる不動産投資会社を選ぶといいでしょう。

広告媒体を多く持っているということは、それだけ不動産業界で幅を利かせていると推測できます。

このように信頼して自分の物件の運営を任せられる会社かどうかを確認して、具体的な依頼先を選定しましょう。

 

立地条件が今後は重要な不動産投資

日本は少子高齢化がどんどん進んでいることは、ニュースなどで聞いたことのある人も多いでしょう。

少子高齢化によって、日本人の人口は今後減少傾向に変化するだろうと見込まれています。

このような状況下では、今後賃貸需要は減ることはあっても増えることはないでしょう。

このことを頭に入れて、これからの時代は不動産投資をする必要があります。

不動産投資がうまくいくかどうかは、どの物件を使って経営するかの占めるウエイトは大きいです。

物件選びをするにあたって、立地条件がどうかは十分検討する必要があります。

立地条件で比較した場合、地方で不動産経営をすることは今後リスキーになるでしょう。

地方の賃貸需要が減少するためです。

実際地方の賃貸物件を見てみると、空室物件も増えてきていると言われています。

しかし都市部、特に東京の周辺の賃貸事情を見てみるとむしろ賃貸需要は高止まりしています。

東京の賃貸のニーズが高いのには、いくつか背景があります。

まずは遠い郊外の一軒家よりは、利便性の高い近くのマンションを選択する人が増えているからです。

また晩婚化・未婚化の進んでいることも関係しています。

一人暮らしであれば、賃貸物件で十分と考える人が多いため、都心の賃貸需要が高いのです。

加えて、高齢者の賃貸物件需要も高まっています。

現役世代の時には郊外に一軒家を購入したけれども、子どもたちが独立して夫婦2人暮らしをするには広すぎる、だったら都市部のマンションを借りようと考える高齢者も増えています。

ですからこれから不動産経営を考えている人がいれば、立地条件を重視して物件探しをすると良いでしょう。

マンションなどの建物は、築年数が経過すればするほど、老朽化も進みます。

そうなると賃貸物件としても価値も下落します。

しかし立地条件に恵まれた物件であれば、条件の良さが多少の老朽化であればカバーしてくれます。

その結果、家賃もあまり落とすことなく将来にわたって安定した賃貸経営のできる可能性が高いのです。

 

不動産投資で忘れてはならない減価償却

不動産投資は中古物件がねらい目

損益通算によって、不動産経営で赤字が出た場合であれば所得が必要経費によって相殺され、節税効果を期待することができます。

そのほかにもキャッシュフロー的には黒字になっている場合でも、節税効果があります。

他の投資法の中でもメジャーな株式やFXの投資の場合、利益をあげることができれば、相応の税金を支払わないといけません。

しかし不動産投資の場合、減価償却という帳簿上の経費を活用すれば、利益が出ても節税できるのです。

減価償却費とは

減価償却費は、1年で一気に処分するのではなく数年という時間をかけて徐々に帳簿上の経費として捻出するスタイルです。

マンション購入のような高額の経費をねん出した場合に適用される会計上の処理方法の一つです。

何年もかけて一定費用を経費として計上することができます。

すでにマンション購入の費用は支払ったとしても、です。

減価償却による節税効果

もしこの減価償却費を加えた経費が家賃収入を超えているのであれば、実際のキャッシュフローでは利益が出ていても赤字決算となります。

このマイナス分を自分の給与所得などと相殺できるので節税効果が期待できます。

もちろん減価償却費は年数がたつにつれて、経費として計上できる額は縮小していきます。

その中で徐々に帳簿上も黒字化して、税金を納めないといけなくなるでしょう。

しかし数年にわたって利益が出ていても節税できるというのは、資産運用するにあたって大きなことです。

株式やFXであれば、このような減価償却費を活用するといった芸当はできません。

インフレにも強い

この減価償却費ですが、もし今後経済がインフレした場合にはさらに大きな節税効果を呼ぶ可能性も期待できます。

インフレになれば、自分の不動産の価値が上昇しているにもかかわらず、減価扱いにできるといったこともあり得ます。

このようなことはバブル経済の時代にはままあったのです。

減価償却については少し複雑な所はありますが、不動産投資で節税効果を高めたいのであれば、知っていて損はない知識と言えます。

 

不動産投資は中古物件がねらい目

不動産投資は中古物件がねらい目

不動産投資に限ったことではありませんが、マイホームを購入するにあたってやっぱり新築がいいという人は多いようです。

ピカピカの物件がやっぱりいいという人もいるでしょうが、不動産投資をする場合には中古物件も視野に入れて、購入物件を探すといいでしょう。

中古物件のメリット

価格がリーズナブル

中古の物件を使って不動産投資をするメリットの中で大きいのは、リーズナブルな価格で購入できるところです。

新築と比較して、かなり割安な値段で販売されている物件もあります。

ということは立地条件に恵まれたところにあるマンションなどでも、意外と手ごろな価格で購入できます。

初期費用を少なく抑えることができれば、それだけ利益も上げやすくなり、効率的な資産運用をすることが可能です。

すでに入居者がいる

中古物件のオーナーになるメリットとして、すでに入居者がいるというのも無視できないポイントです。

不動産投資の中でポイントになるのは、入居者を確保でき、安定した家賃収入を得られるかどうかです。

すでに入居者がいれば、自分で集める必要なく家賃収入を得られます。

いったん全員入居者が大挙して改めて不動産経営する場合でも、過去の入居者情報がありますので、この物件を購入すればどの程度の家賃収入が期待できるか、事前にシミュレーションできます。

また前の入居者の情報に基づき、家賃価格の設定もしやすいでしょう。

ローンの返済資金をねん出

中古の物件であれば先ほども見たように、すでに入居者のいる場合もあります。

ということは家賃収入もすぐに入ってくる可能性が期待できます。

不動産投資をしようと思っている人の多くが、銀行などから不動産ローンの融資を受けているでしょう。

早めに家賃収入を確保できれば、こちらからローンの返済資金をねん出することができます。

すなわち自分のポケットマネーからローン返済をすることがなくなります。

このように中古物件には中古物件なりのメリットがあります。

また中古でも入居者を確保できそうな魅力的な物件もありますので、情報収集してみましょう。

 

不動産投資物件はまず情報収集から

不動産投資物件はまず情報収集から

不動産投資をしようと思ったのであれば、まずは運用するための物件探しをする必要があります。

物件探しですが、いきなり不動産会社に相談してしまう人もいます。

ただしいきなり店舗を訪れて相談するのではなく、自分で収集できるところはやってみましょう。

いろいろな物件情報に触れる重要性

不動産情報誌や新聞、さらにはインターネットを活用して、ある程度のレベルまで物件探しをすることが可能です。

いろいろな物件情報に触れることで、自分が運用しようと思っているエリアの価格相場がどの程度のものか、不動産経営をした場合家賃をどの程度に設定すればいいのかといったことも見えてくるでしょう。

不動産会社に相談するタイミング

もし不動産情報を収集して、どのような物件で運用したいかが決まった、興味のある物件を見つけたのであれば、ここで初めて不動産会社に相談してみることです。

初めて不動産投資をする場合、いろいろとわからないことや不安なこともあるでしょう。

そのような部分も担当者に相談してみましょう。

また不動産投資をするにあたって、捻出できる予算を決めておきましょう。

予算を決めておいて担当者に伝えておけば、その範囲の中で運用できる物件を紹介してくれるでしょう。

実際に現地で現物の確認

不動産会社でめぼしい物件を紹介してもらったら、実際に現地で現物の確認をしましょう。

インターネットや不動産会社で提供している間取り図などで、おおよその情報は把握できます。

しかし実際に現地で見てみないと分からないこともいろいろとあります。

ですから気に入った物件があれば、見学の上で購入するかどうかを判断しましょう。

現地見学でのポイント

現地見学をする際には、まず外観の状況を確認しましょう。

ひび割れが入っていないか、古臭いデザインをしていないかチェックしましょう。

その上で室内の状態を確認して、間取りなど生活しやすいレイアウトになっているか見てみましょう。

物件探しをする場合には、自分がその部屋に住んでみたいかどうかという視点でチェックしてみると、収益性の高い物件を見つけられる可能性もアップします。